7 perkara yang cukup pelik bagi orang awam terhadap pelaburan hartanah

Berdasarkan pengalaman KapitalisMuda, kami dapat banyak feedback yang banyak perkara yang dirasakan mustahil oleh orang awam terhadap pelaburan hartanah.

.

Disini kami kongsikan pengalaman pelabur-pelabur hartanah KapitalisMuda apakah perkara pelik-pelik yang disangkakan mustahil oleh orang awam walhal sebenarnya tidak mustahil boleh dilakukan.

.

1- Pembeli apply loan bank rumah, tapi kenapa pula penyewa bayar amaun sewa lebih dari bayaran bulanan loan bank owner rumah tersebut? 

.

Contoh owner bayar loan bank RM 1,900 sebulan. Penyewa bayar sewa pada owner pula RM 2,500 sebulan.

. 

Kenapa penyewa tak beli sendiri je rumah tu kan kalau dah mampu bayar sewa lebih dari loan bank? 

.

Pelik kan?

.

Hakikatnya pelabur hartanah akan buat research terlebih dahulu tentang harga pasaran sewa, harga median kawasan, dan pelbagai jenis perbandingan harga lagi sebelum membeli.

.

Ini penting untuk memastikan pelabur hartanah hanya membeli hartanah yang menguntungkan. Dan bukan senang untuk mencari hartanah yang betul kerana ianya memerlukan ilmu dan effort yang tinggi untuk mencarinya.

.

2- Ada orang merasakan beli rumah kena keluar cash berpuluh ribu ringgit 

.

Mereka rasa beli rumah ini hanya untuk orang yang banyak cash sahaja.

.

Tapi ada orang lain beli rumah tak pakai modal pun. 

.

Dapat beli rumah fully furnished, progressive interest jadi percuma, & bulanan loan bank penyewa yang bayarkan. 

.

Rumah ni aset yang mahal. Beratus ribu. Tak akan macam barang percuma pula?

.

Realitinya bukan semua hartanah memerlukan modal yang besar. Hartanah underconstruction contohnya, banyak pemaju masa kini memberikan pakej-pakej yang mengiurkan seperti low downpayment, booking serendah RM 1,000 sahaja, percuma yuran guaman dan sebagainya.

.

3- Ramai orang merasakan beli rumah kena keluarkan yuran guaman (Legal fees) berbelas ribu atau berpuluh ribu. Wajib bayar. 

.

Tapi ada orang lain beli rumah percuma yuran guaman. Iaitu FREE stamp duty & legal fees untuk dokumen Sale and Purchase Agreement (SPA) dan juga Loan Agreements (LA). 

.

Ada ke peguam nak buat kerja percuma? 

.

Realitinya seperti yang diceritakan dalam point ke-2, pemaju contohnya banyak memberikan pakej-pakej menarik kepada pembeli. Dan yuran guaman itu ditanggung oleh pemaju. Peguam tetap dibayar ya. Mana mungkin peguam buat kerja percuma.

.

4-  Ada orang beli rumah teres tapi negative cashflows. Kutipan duit sewa tak dapat cover bayaran bulanan bank rumah

.

Jadi mestilah rumah tu tak bagus untuk pelaburan. Merugikan. 

.

Tetapi beberapa tahun kemudian rumah tu dijual dan keuntungan jualan tersebut terus cover total negative cashflows malah siap untung bersih 6-figures. 

.

Macam mana rumah negative cashflows tetapi boleh jual & menguntungkan pula? 

.

Bukan ke rumah negative cashflows adalah rumah yang tiada demand? Sebab itu negative cashflows kan? 

.

Realitinya walaupun hartanah itu mengalami negative cashflows pada awalnya, tetapi kesan pembangunan sekitar, peningkatan kadar populasi dan peluang pekerjaan menyebabkan hartanah tersebut menjadi mahal walaupun kadar sewanya rendah.

.

Biasanya ini berlaku pada rumah landed (teres, semi-D etc). Bagi rumah jenis landed ini, jika kadar sewa adalah 70% dari instalment bulanan loan rumah pun dah kira cukup baik.

.

Dari segi cashflows pula, rumah landed biasanya mengambil masa lebih dari 10 tahun ke atas untuk mencapai keadaan positive cashflows.

.

5- Ada orang merasakan nak beli 1 rumah pun dah susah, tapi geng pelabur hartanah ini paling kurang pun dah 3 buah rumah. 

.

Kan hanya 2 buah rumah sahaja yang boleh dapat 90% loan (kalau buat pinjaman perumahan dengan bank).

.

Pinjaman bagi rumah ketiga pula hanya 70% loan sahaja. 

.

Bukan senang nak top-up lagi 30% tu. 

.

Macam mana geng pelabur hartanah boleh beli banyak-banyak rumah tu? Nampak macam senang je.

.

Realitinya ada banyak cara untuk mengatasi halangan loan margin 90% ini.

.

Salah satu cara adalah dengan mendapatkan diskaun melebihi dari 30%. Selain itu membeli hartanah yang 30% bawah market value pun salah satu teknik boleh digunakan.

.

6- Ada orang merasakan rumah berstatus dalam pembinaan (under construction) ini semua berisiko tinggi sebab takut pemaju tak dapat siapkan projek. 

.

Tapi sebenarnya ada rumah berstatus underconstruction yang hampir tiada risiko tidak disiapkan atau tiada risiko terbengkalai. 

.

Ada ke hartanah underconstruction yang pasti siap?

.

Jenis hartanah underconstruction macam mana tu?

.

Realitinya, ada sahaja hartanah underconstruction yang sudah hampir siap, tetapi status masih lagi underconstruction. Belum ditukar status kepada status subsale lagi.

.

Kelebihan hartanah begini ialah :

• Risiko projek terbengkalai sangat-sangat rendah
• Pembeli masih boleh menikmati pekej underconstruction (e.g. downpayment dan booking yang rendah, percuma yuran guaman dan sebagainya)
• Jimat duit, kerana tidak perlu membayar jumlah progressive interest yang banyak.
• Rumah cepat siap, maka akan cepat disewakan.
• Rumah baru, dan owner bakal menikmati 2 tahun warranty. Sebarang kerosakkan bakal ditanggung pemaju untuk tempoh 2 tahun.

.

7- Ada orang pelik kenapa ada pelabur hartanah yang banyak rumah masih duduk menyewa? 

.

Kalau betul kaya & banyak hartanah, kenapa tak duduk je salah satu rumah tersebut? 

.

Ni pelabur hartanah ke atau kaki sembang kencang?

.

Realitinya ada kalangan pelabur hartanah yang mengunakan strategi ini kerana :

• Dengan menyewa, dapat mengelakkan dari komitmen bulanan bank bertambah. Lebih banyak komitmen bulanan bank, lebih sukar nak dapatkan kelulusan loan rumah.
• Menyewa disatu-satu tempat ada kalanya lebih berbaloi menyewa dari membeli. Contoh jika kadar sewa disitu hanya RM 1,500 sebulan tetapi jika kita beli, maka RM 3,000 bayaran bulanan bank perlu kita bayar. Dalam kes ini lebih baiklah menyewa kerana dapat jimat cashflows!

.

Moral of the story:

Saya pun pelik dulu bila tak join group pelabur-pelabur hartanah. Sebab circle saya bukan dalam bidang itu. 

.

Tapi lepas join, banyak betul ilmu yang orang awam macam saya tidak tahu mengenai pelaburan hartanah.

.

Semua 7 perkara diatas ada sebabnya. Dan kenapa ada ramai pelabur suka buat 7 perkara diatas.  Ianya tidak mustahil dilakukan, dicari asalkan ada ilmu.

.

Patutlah most of millionaires atau billionaires dalam dunia ni memang melabur dalam hartanah (real estate investment). 

.

Patutlah McDonald pun sebenarnya selain business makanan fast food, tapi keuntungan besar datang dari real estate business hasil sewaan tanah kepada franchisee. 

.

Jadi KapitalisMuda sarankan agar mulalah belajar mendalami pelaburan hartanah. Tiada yang mustahil. Dan nak mula belajar tidak perlu bersusah payah, dapatkan ilmu percuma pun bagus untuk permulaan. Klik link dibawah untuk hadir webinar pelaburan hartanah secara percuma.

.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________